המדריך המלא לקניית דירה בישראל

ישנם 2 סוגים של רכישות נכס – למשל קניית דירה למגורים או קניית דירה להשקעה. ככל ויש לפעולות אלו קווי דמיון רבים ישנם גם מספר אלמנטים מעט שונים. כך למשל שיקולים עיקריים ברכישת נכס למגורים הינם אזור גאוגרפי, קרבה למקום עבודה ולמשפחה, גנים, בתי ספר, נראות בניין וסביבה וכדומה ואילו ברכישת נכס להשקעה מה שנותן או לפחות צריך לתת את עיקר הטון (לפחות בקרב משקיעים מנוסים) הוא פוטנציאל הרווח בעיסקה ביחס לסכום ההשקעה (והזמן שהושקע בעיסקה) אל מול רמת הסיכון בעיסקה. פוטנציאל הרווח הוא מבחינתי נגזרת משולבת הן מההכנסה השוטפת של הנכס (משכירות) והן, אם וכאשר הרווח ממכירתו.

במדריך זה נעבור על מספר אלמנטים חשובים בסיסיים ומשיקים בין 2 סוגי רכישה אלו. ישנם אלמנטים רבים נוספים שיכוסו בעתיד במאמרים נוספים.

הערה: המדריך לרכישת דירה מתייחס לכל סוגי נכסי הנדל"ן ללא יוצא מן הכלל. השתמשנו בעיקר במילה דירה (ולא בית או נכס) משיקולי נוחות קריאה ורלוונטיות למירב קוראי המדריך. קריאה מהנה.

שלבים ואלמנטים בקניה:

הבנת מגבלות תקציב – זהו השלב הראשוני וכבר בו רבים נופלים מ 3 טעמים:

– מנעד תקציבי גדול מדי שמקשה על מיקוד בחיפוש. מנעד גדול= אופציות רבות בעלות שוני רב= קושי השוואה בין האופציות השונות= תסכול, זמן חיפוש רב, סיכוי לטעויות.

– אי חישוב עלויות נלוות שעשויות להסתכם בכמה אחוזים נוספים כגון מס רכישה, עורך דין, מתווך, יועץ משכנתא, פתיחת תיק משכנתא, הובלות, אבזור, שמאי ועוד. יש להכין רשימה מסודרת להבנת העלויות הקבועות שיש בכל מקרה והעלויות המשתנות כדי לא להגיע לבורות תקציביים. למי שרוצה ניתן להשתמש במחשבון עלויות נלוות ברכישת נכס באתר.

– אי השארת מקום (ותקציב) לבלת"מים/בצ"מ (בלתי מתוכנן/ בלתי צפוי מראש). הדוגמא הכי שכיחה וכואבת (משום שהיא נחשפת רק לאחר ביצוע העיסקה) היא קניית דירה עם משכנתא כאשר שמאי מהבנק מגיע ומעריך את הנכס בסכום נמוך מסכום הרכישה בפועל.

אתן דוגמא מספרית: משקיע רוכש דירה ב2 מיליון שקלים (זוהי דירה שניה והתכנון, משכנתא מהבנק בגובה 50% בסך מיליון שקלים), שמאי העריך במיליון ושמונה מאות אלף ולפיכך המשכנתא מהבנק תהיה בגובה 900 אלף ₪. אותו משקיע יצטרך להשלים פער של 100 אלף ₪ מהון עצמי שיועד למטרה אחרת (שיפוץ, איבזור, טיול, חסכונות ועוד) או במקרה הפחות טוב הון שלא בנמצא ומצריך הלוואות חדשות לא מתוכננות ממשפחה, בנק, חברת אשראי וכדומה.

אם יש כיוון ללקיחת משכנתא מומלץ מאוד להגיש בקשה לקבלת אישור עקרוני למשכנתא מוקדם ככל האפשר וככל ויש בעיה לקבלו להיוועץ עם יועץ משכנתאות חיצוני (לא זה שעובד בבנק שדאגתו לבנק ולפרנסתו) שיכול לסייע בעניין. לחרוצים וגם לאלו שלא למען האמת, הייתי ממליץ בחום רב לגלות יוזמה וגם לקבל הצעה קונקרטית על ריביות ומסלולים כדי לקבל אומדן לגבי צפי ההחזרים השוטפים לבנק ולהבין האם הם ערוכים לעמוד בהחזרים כאלו.

לסיכום: יש להבין בדיוק מה תקציבכם, ממה מורכב- עם או בלי משכנתא ואם עם משכנתא מה ההחזרים בגינה ובהתאם לכך לצמצם חיפושים בטווח התקציב וכמובן להשאיר מעט עודף תקציבי למקרים חריגים וכל עניין אחר.

**חשוב לציין כי אם חלק מתקציב קניית הדירה שלכם תלוי בנכס למכירה יש להתחיל במכירה במקביל לקניה וגם לקבל הבנה היכן הנכם עומדים (לרוב מוכרים מצפים לקבל שמיים וגבעות על הנכס שלהם ומתאכזבים, לעיתים רחוקות גם להיפך ולכן חשוב להתכוונן במדוייק ככל האפשר).

רצוי (ובפרט אם מדובר בעיסקה כפולה של קניית דירה ומכירת דירה במקביל) לפנות ראשונית לעורך דין לוודא האם יש מגבלות מיסוי במכירה/ בקניה ולהבין סדר גודל שכר טירחה בעיסקה כשלכם. לרוב שכר טירחה נע בסביבות חצי אחוז מהעיסקה אך לעיתים גם יותר בעיסקאות מורכבות או בעיסקאות זולות. מומלץ לקרוא את המדריך לבחירת עורך דין.
החלטה (אם זוג/ שותפים החלטה משותפת) על פורמט הנכס הכללי: בחירת איזור מגורים, מ"ר, מס' חדרים, מצבו הפיזי הפנימי- משופץ/ לשיפוץ, קומה, חניה וכו.

רצוי גם להחליט על מגבלות שהן בגדר קו אדום ובעת חיפוש ברשת באתרים השונים ניתן לסננם החוצה לחיסכון בזמן (נניח חניה קו אדום- סינון דירות בתנאי שקיימת בבניין חניה).

התחלת חיפושי קניית דירה:

לפחות בפעם הראשונה מומלץ להתחיל בצורה רגועה ולראות מספר דירות ללא מתווך, להסתובב בשכונה, להכיר את האוכלוסייה, את המחירים וממה מושפעים וכדומה, לאחר מכן לעשות הסקת מסקנות קצרה- לעיתים רבות מה שרואים במחשב או שומעים אינו מה שמרגישים או שרואים בעיניים בשטח.

לאחר שמכירים את השכונה מעט, את הרחובות, יתרונות וחסרונות, מחירים וכדומה מומלץ מאוד לעבוד עם מתווכים שלא מעט פעמים מחזיקים באמתחתם נכסים מצויינים (זו גם בדיוק הסיבה ללמה לעבוד עם מתווכים רק אחרי היכרות של מה קורה מסביב- מתווך אוהב שבאים אליו עם כיוונון מסויים ובשלות ולא כמטיילים שלומדים את הסביבה והמחירים על חשבונו). מומלץ מאוד לקרוא את המדריך לבחירת מתווך שמעט יסייע טרם התחלת עבודה עימם. הם באמת כלי מצויין לנכסים טובים, אנשי מקצוע ומידע שלעיתים לא חשופים ולא מפורסמים בשום מקום. קיראו שוב את המשפט האחרון והפנימו אותו.

בעת בחינת הנכסים השונים יש להתעכב על מבנה הנכס, מספרם וכיוונם של כיווני אוויר, איזה נוף נשקף מהנכס, האם יש מגבלות תכנוניות כמו עמודים תומכים, כמה מ"ר הנכס ולפי איזו מדידה (יש שיטות רבות אשר כל שיטה מחשבת את הגודל בצורה שונה ולפיכך גם התוצאות המתקבלות אינן זהות. כך למשל הגודל בארנונה לא יהיה זהה לגודל בנסח הטאבו או לגודל בתשריט הבית המשותף וכדומה).

טיפ לאלופים:

בתחילת החיפושים ובפרט באיזורים בהם הבנייה אינה חדשה מומלץ גם לעשות ביקור אחד במחלקת ההנדסה בעירייה או לפחות להתקשר לשם. לעיתים (אמנם רחוקות) תופתעו לשמוע על תוכניות עתידיות שנרקמות לשיפור סביבתי, חידוש מבנים, שיפור דרכי גישה וכדומה שלעיתים אף בעלי הדירות לא מכירים.

מומלץ לנהל מעקב אחרי נכסים שרואים, נתונים יבשים, מחיר מבוקש, כמה זמן עומדים למכירה וכדומה. ככל שיהיו יותר נתונים כך מכירים יותר מה הולך ואת המחירים האמיתיים שלעיתים רחוקים מאוד מהמחירים המבוקשים.

כאשר נמצא הנכס המתאים מומלץ במעמד לחיצת היד או ההסכמה הטלפונית לוודא כי ישנה הסכמה על תנאים סובבים כגון מועד פינוי, תכולה ככל שנשארת, תנאי תשלום וככל והנכס מושכר חשוב מאוד לשים לב לתנאי הסכם השכירות- כיצד משולמת ומה הביטחונות, מי השוכרים, האם יש להם אופציית המשך ועוד. לעיתים מתעלמים מפרמטרים חשובים אלו ולאחר תחילת עבודה עם עורך דין הם צפים והעיסקה לא יוצאת לפועל. היו מסודרים ויסודיים- כך תחסכו מ 2 הצדדים וכן מבעלי המקצוע שעירבתם בתהליך זמן ואי נעימות (ולעיתים תחסכו עבורכם כסף).

לעיתים בנכסים ודירות ישנות שעברו הרחבות, תוספות בניה ושיפוצים נרחבים שממש הסתיימו זה עתה יש לשקול להסתייע בחברת בדק בית. הנ"ל יותר קריטי בנכסים אלו משום שבעיות אקוטיות קורות לעיתים בשיפוץ וצפות לאחר שעוברים מספר חודשים מהשיפוץ וכך דירה שנמכרת ונראית מצויין סובלת מבעיות תשתית שאפילו המוכר לא יודע עליהן כי טרם צפו. חשוב לא להתרגש יותר מדי כאשר חברות בדק הבית מוצאות מספר בעיות- זה שכיח וזה תפקידן והן יסודיות מאוד. כן חשוב לקחת בחשבון בעיות משמעותיות בתשתית או ביסודות וכדומה.

טיפ כללי:
נכס לשיפוץ? מצויין!!! אלו לרוב הנכסים שנמכרים במחיר הכי אטרקטיבי! הסיבה לכך היא שרבים נרתעים משיפוץ ובשל פרדיגמות חוששים ממחיר שיפוץ גבוה משמעותית מהמחיר האמיתי (נפוץ גם בתפיסת שווי הנכס בחסר אצל מוכרי הנכסים בשל נכס שזקוק לשיפוץ).

בין הפרדיגמות: חשש שלהחליף צנרת ישנה זה יקר מאוד ומסתכם בעשרות אלפי שקלים (הרבה פחות, חלונות אלומיניום או דלתות פנים יקרים יותר), תיקון ואיטום גגות עולה אלפים רבים (לרוב לא, תלוי גם בגודל הגג, לעיתים אפשר להסתפק בתיקון מקומי, עקרונית שכנים צריכים להשתתף) ושהנזילה תמיד חוזרת (אצל בעל מקצוע טוב לרוב לא קורה ויתרה מכך ניתנת אחריות לתקופה לא מבוטלת).

טיפ אחרון (לקרוא לאט):
ללמוד היטב כל אלמנט שאפשר ללמוד ואת מה שפחות רלוונטי ללמוד להפקיד בידי אדם מקצועי- שכרו יצדיק את עצמו.
מתנצל על המנטוריזציה אבל כל בעל מקצוע בנדל"ן רואה כיצד חוסר ידע מביא לפחד בקבלת החלטות בקרב קונים ומוכרים, פחד שמונע מהם להתקדם ולקנות, למכור, לשפץ, לקחת משכנתא וכדומה. על כן ההמלצה הטובה ביותר שאוכל לתת בכל מדריך זה הוא ללמוד היטב כל אלמנט שאפשר ללמוד ואת מה שפחות רלוונטי ללמוד להפקיד בידי אדם מקצועי.

דוגמא: בעיני ריאלי לראות מספר נכסים, להסתובב בשכונה, לראות מוקדי עניין, אוכלוסייה, תחבורה, גנים, מחירים וכדומה ולמי שמוכן להשקיע מזמנו אפשרי לעשות זאת וללמוד יחסית טוב את כל הנ"ל כדי לקבל ביטחון בהחלטות (למי שלא אגב, יש גם בעל מקצוע שמלווה רק את הצד הקונה- להלן לינק להרחבה).

לעומת זאת, פחות רלוונטי ללמוד עשרות סעיפים בחוזה מכר ופלפולים משפטיים או לחילופין מסלולי משכנתא, לוחות סילוקין והרכבת תמהילים ולכן את המטלות האלו למשל כן מומלץ להפקיד בקרב עורך דין ויועץ משכנתא שינהלו את העניין עבורכם במקצועיות.

חיפושים מהנים, יעילים והכי חשוב פוריים (: