המדריך לתכנון מחזור המשכנתא

איך תתכננו את מחזור המשכנתא שלכם בחוכמה?

ראשית, חשוב לציין שמחזור משכנתא הוא בעצם לקיחת משכנתא חדשה, הכוללת תנאי הלוואה המתאימים לכם יותר בעת הזו. כלומר אם לדוגמא,  הוצאות המשפחה גדלו או קטנו (מסיבות כלשהן), אם ההכנסות גדלו או קטנו (מסיבות כלשהן), אם אתם רוצים לשנות את תנאי הלוואת המשכנתא מסיבות כאלה ואחרות, בידקו את נושא מחזור המשכנתא שלכם!

כאשר אתם ממחזרים משכנתא, אתם בעצם מסלקים את הישנה ולוקחים חדשה ולכן יכול להיות שוני בפרמטרים שונים של ההלוואה, למשל:

• אורך תקופת ההלואה.
• תנאי ההלוואה (שיטת החזר, ריביות וכו').
• תמהיל ההלוואה.
• גובה סכום המשכנתא.

מחזור משכנתא – משכנתא לא לוקחים אלא מתכננים

אז מה נדרש לתכנן במסגרת מחזור משכנתא (לקיחת משכנתא)?

תכנון פיננסי יעיל ומותאם לצרכים שלכם, יבהיר לכם את התמונה הכלכלית ויאפשר לכם לוודא את כדאיות המחזור. במסגרת זו, חשוב לבחון מספר נושאים:

• הבנת פרטי המשכנתא הקיימת.
• לימוד המצב במשק לאור הצרכים הפיננסיים החדשים שלכם, לדוגמא:
  • שיעור ריבית הפריים.
  • מדד המחירים לצרכן.
  • שערי מט"ח מול שער השקל.

מדוע חשוב לבצע תכנון מחזור משכנתא?

את המשכנתא חייבים לתכנן קדימה

לווים רבים נוטים לתכנן את הלוואת המשכנתא שלהם בהתאם למצבם בהווה, כלומר נכון למצבם הכלכלי בנקודת הזמן בה הם לוקחים את ההלוואה.

תכנון שכזה אינו נכון, מכיוון שרצוי להסתכל על המשכנתא כהלוואה ארוכת טווח, שתימשך שנים עד שנים רבות ולכן בעת חישוב מחזור המשכנתא ובניית תמהיל המשכנתא המתאים לכם לטובת מחזור משכנתא, יש לבחון סוגיות שונות:

• למשל  אם מסלולי ההלוואה שאתם מתכננים לקחת צמודים למדד – כאשר תתרחש עלייה של המדד, היא עתידה להגדיל את ההחזרים החודשיים שלכם  לאורך השנים, ולכן צריך לקחת זאת בחשבון.
• אם אתם צופים שהמשכורת שלכם תגדל עם השנים, מומלץ להביא זאת בחשבון.

מומלץ לתכנן את ההחזר החודשי עד שליש מההכנסה הפנויה

מומלץ באופן כללי, כי סך כל החזרי המשכנתא (כולל תשלומי הביטוח) לא יעלו על שליש מההכנסה החודשית הפנויה שלכם (מדובר על הכנסה נטו לאחר כל ההוצאות).

רוצים תוספת לסכום המשכנתא? מוטב להקטין את אחוז המימון

מהו אחוז המימון? מדובר על היחס שבין סך כל הלוואות המשכנתא על הנכס לבין שווי הנכס עצמו, נתאר זאת בדוגמא הבאה – אם נניח שווי הנכס הוא מיליון ₪ וסך הלוואות המשכנתא שנלקחו כנגד הנכס הוא 600,000 ₪, אז אחוז המימון הוא 60%. בכדי להקל על התזרים המשפחתי את נטל תשלומי המשכנתא שלכם, מומלץ לנסות ולהקטין את אחוז מימון המשכנתא, וזאת מכיוון שהרגולציה והבנקים מתמחרים באופן גבוה את הלוואות המשכנתא באחוזי מימון גבוהים.

תכנון תקופת המשכנתא – רצוי קצרה ככל שניתן

בעת תכנון מחזור משכנתא, מומלץ לבחון האם ניתן לקצר את שנות ההלוואה, וזאת למרות שפריסתה לשנים רבות, מייצרת תשלומים חודשיים קטנים, אך מצד שני, בל נשכח שסך כל התשלומים המצטבר עולה.

 רגולציה – חשוב לקחת אותה בחשבון

בהתאם להנחיות החדשות של בנק ישראל, נטילת משכנתא חדשה,  מחייבת שלפחות 2/3 מהתמהיל שלה יהיה בהלוואות בריבית קבועה או משתנה לעיתים רחוקות (5 שנים או יותר).

אך לעומת זאת, כאשר אתם מבצעים מחזור משכנתא, אתם רשאים להישאר עם תמהיל המשכנתא הקיים שלכם, גם אם רכיב ההלוואות בריבית המשתנה לעיתים קרובות גדול יותר מ-1/3.

כאשר מדובר על תוספת של סכום למשכנתא, המגבלה תחול רק על התוספת!

יחד עם זאת, חשוב לשים לב: במידה ואתם שוקלים לצמצם את רכיב ההלוואות בריבית משתנה – לא תוכלו לחזור ולהגדיל אותו בעתיד, כל עוד ההנחיה של בנק ישראל בתוקף.