משרד עורכי דין – אביב טסה.

מרבה נכסים – מרבה מיסים?

בשנים האחרונות שוק הנדל"ן בישראל נמצא בעלייה מתמדת וענף הנדל"ן הפך לתחום המבוקש ביותר בעולם המשקיעים. אי היציבות במשק והריבית הנמוכה, מביאות את ענף הנדל"ן לנתיב השקעה סולידי וידידותי המאפשר למשקיעים ליהנות מתשואה גבוהה.
בין אם מדובר בהשקעה בנכס שישמש לתשואה חודשית ובין בנכס המיועד למכירה לאחר השבחה, המשקיעים עשויים ליהנות מהכנסה פאסיבית שתאפשר להם עליית מדרגה כלכלית והנאה מרווח פיננסי משמעותי.
עפ"י נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בישראל, משנת 2008 ועד לשנת 2016, מחירי הדיור עלו בממוצע של כ – 110%.

ההשקעות הרבות בענף הנדל"ן, הן הגורם לסערה המתמשכת בקרב החברה הישראלית על עליית מחירי הדיור, המובילה לקושי עצום בקרב האוכלוסייה וכן גורמת לגידול באי שיווין בין השכבות השונות.
עפ"י נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה נמצא כי רמת ההכנסה הממוצעת של שוכרים הינה מחצית מרמת ההכנסה של בעלי הדירות וסך העושר של ציבור בעלי הדירות הינו גדול פי 15 מזה של שוכרי הדירות.

לאור נסיקתם של מחירי הדיור בישראל בשנים האחרונות הנובעת מההפרש הניכר בין ההיצע לביקוש בתחום הנדל"ן בעיקר, ובתחום דירות המגורים בפרט, שר האוצר משה כחלון יזם מהלך המכונה "מס ריבוי נכסים", לפיו כלל בחוק ההסדרים 2017-2018 הטלת מס מיוחד על בעלי 3 דירות ויותר.

המטרה המוצהרת
לתמרץ את המשקיעים למכור את דירותיהם ולהוביל לצמצום הפער בין הביקוש להיצע בדירות מגורים בישראל וכן לירידת מחירי הדיור בשוק. כמו כן, לתרום לחלוקת הכנסות נכונה יותר במשק, ולצמצם את השוויון שנוצר בין האוכלוסיות השונות.
"אנחנו רוצים לייצר העדפה ברורה לרכישת דירות ע"י זוגות צעירים. אנחנו רוצים ליצור מערך תמריצים של מכירת דירות על ידי בעלי מספר דירות, ולצמצם את עודפי הביקוש של המשקיעים", כך טען ראש אגף התקציבים אמיר לוי בהצגתו של החוק.
זאת ועוד, תרומת מס ריבוי הנכסים צפויה להניב לתקציב המדינה הכנסה בהיקף של כ – 800 מיליון ₪ בשנה!

החל מחודש ינואר 2017 יוטל מס שנתי מיוחד על בעלי 3 דירות ויותר, בשיעור של 1% משווי הדירה, בהתאם לאומדן שתערוך המדינה על בסיס שווי למטר מגורים לכל אזור, כפי שיוגדר ע"י האזורים הסטטיסטים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, וכל זאת עד לתקרה של 1,500 ₪ לחודש לדירה.
חרף האמור, באם שווין של 2 הדירות הנוספות שמחזיק הבעלים יהא נמוך מ – 1.15 מיליון ₪, בעל הדירות לא ימוסה כלל, ובאם שווין ינוע בין 1.15 מיליון ₪ ל – 1.4 מיליון ₪ יוטל מס הדרגתי. (מעל שווי של 1.4 מיליון ₪ יוטל מס על הדירה השלישית בשיעור של 1% כפי שצוין לעיל).
בעל דירות יהא רשאי לבחור אילו מן הדירות שבבעלותו תיחשב כדירה שלישית, ובאם יימנע מלבחור זאת, יראו בדירה שלפי רשות המיסים בעלת השווי הנמוך ביותר, כדירה שלישית לצורך הטלת המס.

מיהו "הבעלים"?
בתזכיר החוק הובהר, כי לעניין בעלות על הדירות, יראו באדם כבעלים של דירה, באם יחזיק לכל הפחות שליש ממנה. כמו כן, עפ"י דברי ההסבר להצעה, יראו בבעלים של דירה ובן/בת זוגו, וכן ילדיהם שטרם מלאו להם 18 – כבעלים אחד.

הנפגעים
עפ"י מידע שנמסר באוצר, קיימים בישראל לפחות 60,000 תושבים בעלי 3 דירות ויותר:
38,000 אזרחים המחזיקים ב – 3 דירות
10,000 אזרחים המחזיקים ב – 4 דירות
מעל 3,000 אזרחים המחזיקים ב – 5 דירות
350 אזרחים המחזיקים ב – 10 דירות ומעלה

ההשפעה בפועל
הועלו ביקורות רבות לעניין מס ריבוי נכסים וקיים חשש כי האזרחים המחזיקים ב – 3 דירות ויותר
הם לא היחידים הנפגעים במערכה.
על פניו, הרעיון מאחורי היוזמה של שר האוצר משה כחלון, מצייר תמונה אופטימית שתשנה סדרי עולם בתחום רועש וחם בקרב החברה הישראלית – עליית מחירי הדיור!
לא פעם הועלו תכניות באוצר בניסיון להביא את הבשורה ולעצור את עליית מחירי הדירות. כך תכניתו של שר האוצר לשעבר יאיר לפיד למע"מ 0 על דירות, וכך גם בהעלאת מס הרכישה על דירה שנייה של השר כחלון.

אך מדוע למרות אותן עשרות יוזמות, אנו ממשיכים להיאבק בעליית מחירי הדיור?
בעת הזו, רצוי לבחון את המטרות העומדות מנגד כל אותם צדדים, וכן את ההשפעות הכבדות שעלולות לפגוש את אותן השכבות השונות באוכלוסייה.
כך עולה חשש כי מס ריבוי הנכסים יגולגל במהרה ללא אחר מאשר השוכר, שייאלץ הוא בסופו של דבר לממן למשקיעים את המס. אם כך, הטלת המס החדש תשיג את האפקט ההפוך מזה שייחלנו לו, ולמעשה, גם הדירות להשכרה יתייקרו מאד, ויתרחקו מהישג ידם של הזוגות הצעירים.

זאת ועוד, ניכר כי האוצר מניח בתפיסתו כי כלל המחזיקים ב – 3 דירות ומעלה, יירתעו מתשלום המס, יימכרו את הדירות הקטנות וימירו בדירה אחת, וכך למעשה ההיצע בשוק הנדל"ן יגדל.
דא עקא, קשה להתעלם מהעובדה כי משקיעים המחזיקים ב – 3 דירות ויותר, הינם בדרך כלל אנשים בעלי יכולת כלכלית גבוהה המאפשרת להם לבצע עסקאות מגוונות וכן לשכור את שירותיהם של עורכי דין ואנשי מקצוע על מנת לחסוך את תשלום המס החדש.
לא רצוי למהר ולהניח כי אנשי הנדל"ן הישראלים והמנוסים, ייפתרו מדירותיהם בזו הקלות, אם כי קיימים פתרונות נוספים להתחמקות מהמס החדש.
כך למשל, אחת הדרכים לפתרון הינה להעביר את הדירות שברשותם על שמות אנשים אחרים, ולבצע רישום הערת אזהרה להגן על השקעתם.

האם מדובר בבשורה לה ייחלנו?
התחושה הינה כי מדובר ביוזמה נוספת, מתוך עשרות, המביאה לאזרחי ישראל את התקווה לירידת מחירי הדיור, אך ככל שמעמיקים בה מבינים כי במציאות שבה מדיניות הממשלה בנושא הנדל"ן משתנה מעת לעת, תוך פתרונות זמניים ללא כל עקביות, אם כי חלקם מתגלים כחסרי השפעה, ייתכן כי מס ריבוי הנכסים יישכח גם הוא כמו יוזמות רבות לפניו.
אנו נתקלים שוב ושוב ביוזמות שהלכה למעשה פוגעות בביקוש וזאת במקום למצוא את היוזמות האמיתיות שיביאו להגדלת ההיצע כגון שחרור קרקעות.

היוזמה הנכונה
לעיתים השפיטה מהצד היא הקלה ביותר, אז נעצור לרגע ונשאל – מה אכן יביא לפתרון עליית מחירי הדיור הבלתי פוסקת?
בניתוח המצב ניתן לראות כי מרבית היוזמות המועלות ע"י הממשלה הן בעצם ניסיונות להביא לפגיעה בביקוש הנדל"ן בשוק. למעשה, הרעיון שמאחורי היוזמות הללו הינו להביא לירידה ו/או הקפאה בביקוש הרב לקניית נכסים ובכך להפחית את מחירי הדיור. (כך לדוגמא בתשלום מס על דירה שלישית)
יוזמות "הפגיעה בביקוש" לרוב הינן פעולות מידיות ומהירות, שמטרתן לבצע מהפכה מידית, וסביר להניח כי לעולם לא יהוו פתרון לתווך הארוך.
מדוע אף יוזמה לא העלתה רעיון דווקא להגדיל את ההיצע באופן כזה שיהיה מענה לביקוש הגדול ובכך להפחית את מחירי הדיור?
ניתן לומר כי יוזמה להגדלת ההיצע בשוק הנדל"ן דורשת הליך מחשבתי עמוק, בעל תכנית עתידית רבת ממדים, כזו שתוצאותיה לא יהיו באופן מידי ויצריכו הליכים ממושכים ומחושבים. ניתן להניח כי חברי הכנסת ואנשי החוק נמנעים מיוזמות כאלו, ומעדיפים לפעול ביוזמות קצרות ומהירות בניסיון להוכיח את חשיבותם.
המאמר נכתב על ידי משרד עורכי דין – אביב טסה.
עו"ד אביב טסה – עורך דין מקרקעין, מיסוי מקרקעין והתחדשות עירונית.