דירה במתנה – תנאים הגנות והגבלות מטעם ההורים

ד"ר איתמר כוכבי עורך דין -נוטריון, רואה חשבון וכלכלן

הטכניון – הפקולטה להנדסת תעשייה וניהול, מרצה בקורסים "חשבונאות ניהולית מתקדמת" ו"בקרת עלויות" כ-30 שנה.

מרצה מצטיין טכניוני – הצטיינות יתירה בהוראה לשנת תשע"ה סמסטר חורף.

מרצה מצטיין טכניוני – ראוי לשבח בהוראה לשנת התשע"ו.

אוניברסיטת חיפה – הפקולטה לניהול – מנהל עסקים, מרצה בקורסים "חשבונאות פיננסית", "חשבונאות ניהולית", "עקרונות החשבונאות וניתוח דוחות כספיים" לתארי MBA נדלן, מנהלים, משאבי אנוש.

הפקולטה למשפטים – אוניברסיטת חיפה – מרצה בקורס "עקרונות החשבונאות  וניתוח דוחות כספיים", לתואר מוסמך במשפטים LL.M עם התמחות במשפט עסקי מסחרי עד לחודש 5/2019.

מחבר הספר: "רווחה בעולם קפיטליסטי" Welfare in a Capitalist World, אשר יצא לאור בהוצאת ספריית גלובס.

ד"ר מהפקולטה למשפטים באוניברסיטת חיפה Dr. Faculty of Law, University of Haifa.

עשרת התנאים אשר הורים יכולים להציב לילדיהם או אף לילדם ובת/בן הזוג המתגוררים בדירה, שההורים רכשו והעניקו במתנה לילדיהם (או הבטחת כספים שהעניקו), המשתנים בהתאם לנסיבות המקרה כדלהלן:

1. ההורים מאפשרים לילדם או לבת/בן הזוג לגור בנכס אך במקביל רושמים על שמם את הבעלות על הדירה. עם זאת, בשל שיקולי מיסוי, לעיתים לא כדאי להורים, מבחינה כלכלית כמשקיעים, לרשום דירה שנייה על שמם, ולפיכך מעבירים את הנכס על שם קרובי משפחה אשר אין בבעלותם דירה. עליהם להיזהר כי הינם מסתכנים בחוזה פיקטיבי – סעיף זה מתאים לכל המקרים להלן.
2. ההורים מתנים את העברת הסיוע הכספי לילדם, בחתימת ילדיהן או ילדם ובת זוגתו על הסכם ממון הקובע כי הדירה, בה הם גרים, שייכת להוריו.
3. (אפשרות נוספת: הילד עורך הסכם ממון עם בן/בת הזוג, הקובע כי הזכויות בדירה אינן ולא יהיו חלק מהנכסים המשותפים של בני הזוג, דהיינו החריגו במפורש את הזכויות לגבי אותה דירה).
4. ההורים מתנים את העברת הסיוע הכספי לילדם, בחתימת ילדם או ילדם ובת זוגתו על הסכם הלוואה מול ההורים. (מומלץ לחתום על חוזה הלוואה בין ההורים לילדם ובן/בת הזוג, בו יקבעו התנאים להשבת ההלוואה כגון: מועד החזרת ההלוואה, התשלומים בהם תוחזר ההלוואה, הצמדה למדד או לשער חליפין, ריבית ועוד. בהיעדר הסכם כתוב או התכתבות בין הצדדים המוכיחה כי בני-הזוג הכירו בהלוואה – רוב התביעות בבתי המשפט, נדחות).
5. ההורים מתנים את העברת הסיוע הכספי לילדיהם או את מתן הדירה כמתנה על תנאי (בהתאם להסכם בין ההורים לילדיהם, הדירה מוענקת במתנה בכפוף לתנאי שבהתקיימותו מתבטלת המתנה, והדירה תחזור לבעלותם של ההורים. כך, למשל, ניתן לקבוע "תנאי" לפיו המתנה תעמוד בעינה כל עוד הילד נשוי אך, עם תום הנישואים ופקיעת התנאי, תשוב הדירה לבעלות ההורים. הסדר כזה נועד להפחית את הסיכון שמחצית הדירה תמצא את דרכה לבעלותו של בן/בת הזוג. במהלך ההענקה על תנאי, רצוי להקפיד בין היתר על עריכת "הסכם מתנה" מפורש בין ההורים לבין ילדיהם.
6. ההורים מתנים את העברת הסיוע הכספי לילדם, בחתימת ילדם או ילדם ובת הזוג באיסור מכירת הנכס ללא הסכמת ההורים.
7. חלקם של ההורים רושמים הערת אזהרה בטאבו לטובת ההורים, בה נרשם כי לא יהיה ניתן למכור את הנכס ללא הסכמת ההורים לשם הגנה על הנכס, אירוע כזה מתרחש בין השאר כשהנכס עומד כהשקעה ומושאל לילדים לצורך מגורים (רישום הערת אזהרה על הדירה לטובת ההורה לא תאפשר מכירת הדירה בלא הסכמת ההורה).
8. ההורים מתנים את העברת הסיוע הכספי לילדם, בזכות ההורים לגבות מילדם או מבת/בן הזוג דמי שכירות תוך חתימה על הסכם שכירות אמיתי. כאמור לעיל,  זהירות מחוזה פיקטיבי.
9. חלק מההורים לוקחים משכנתא, המשכנתא תירשם על סכום הדירה או חלקו לטובת ההורים באופן המבטיח את החזרת כספם במקרה של מכירה (יש לבצע רישום משכנתא על הזכויות בנכס לטובת ההורה). . כאמור לעיל, עליהם להיזהר על מנת לא להסתכן בחוזה פיקטיבי.
10. ההורים מתנים את העברת הסיוע הכספי ברכישת הדירה, בנאמנות עבור ילדם (ההורים מעבירים את הדירה לידי נאמן שלעיתים הינו ההורים עצמם, תוך שהם קובעים את ילדם כנהנה.
11. ההורים מתנים את העברת הסיוע הכספי ברכישת הדירה בחתימה על ייפוי כוח בלתי חוזר (ייפוי הכוח הניתן לעורך הדין המטפל בעסקה, כולל הוראה בלתי חוזרת ובלתי ניתנת לביטול, לרישום העברת הזכויות בדירה על שם ההורים בלשכת רישום המקרקעין וכן לרשויות השונות בקשורות ברישום הדירה בטאבו). כאמור לעיל, יש להיזהר על מנת לא להסתכן בחוזה פיקטיבי.

להרחבה בנושאי דירות- מתנות ופטורים, ראה מאמרי ד"ר איתמר כוכבי

1. דִּירָה בְּמַתָּנָה – תְּנָאִים הֲגָנוֹת וְהַגְבַּלוֹת מִטַּעַם הַהוֹרִים

2. מַתָּנָה, הַעְנָקָה אוֹ בִּטּוּל.

3. פְּטוֹרִים – פְּטוֹר מִמִסִּים בְּנוֹשְׂאֵי דִּירָה, מַתָּנָה וְעוֹד.

4. נדל"ן – שׁוּק הַדִּירוֹת רוֹתֵחַ, עַד מָתַי?

הערה: המידע המוצג במאמר הינו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים. רק הוראות החוק, הפסיקה או הוראות המוסד המטפל, מחייבות וקובעות. בכל מקרה בו נכתב לשון זכר הכוונה גם ללשון נקבה, וכן להיפך, אלא אם נאמר במפורש אחרת.

המידע המוצג בעיקר בנושא מס רכישה ומס שבח הינו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/או חוות דעת משפטית, מאחר ורשויות מיסוי מקרקעין לעיתים קרובות, רואות את נושא מס הרכישה ומס השבח בצורה אחרת, העולה עד כדי חיוב בסכום גבוה של מס הרכישה ומס שבח.

מכאן, כי אין לראות באמור במסמך לעיל כייעוץ ו/או חוות דעת מקצועית כלשהי.

הכותב: ד"ר איתמר כוכבי, הינו מרצה בפקולטה הנדסת תעשייה וניהול בטכניון בחיפה כ-30 שנה, בקורסים חשבונאות ניהולית מתקדמת ובקרת עלויות. כמו כן, מרצה באוניברסיטת חיפה, בפקולטה לניהול-מנהל עסקים, לתואר MBA, בקורס "עקרונות החשבונאות וניתוח דוחות כספיים" MBA משאבי אנוש, חשבונאות פיננסית וחשבונאות ניהולית MBA בקורס הנדלן והשמאות, חשבונאות פיננסית בקורסי מנהל עסקים MBA מנהלים וכן בפקולטה למשפטים של אונ' חיפה בקורס

"עקרונות החשבונאות וניתוח דוחות כספיים", לתואר מוסמך במשפטים LL.M עם התמחות במשפט עסקי מסחרי עד לחודש 5/2019.

ד"ר מהפקולטה למשפטים באוניברסיטת חיפה.

Dr. Faculty of  Law, University of Haifa, ISRAEL.

במקצועו עורך דין ונוטריון, רואה חשבון וכלכלן (כ- 30שנה). בעל משרד עריכת דין (רואה חשבון), בקריית הממשלה בחיפה. תחום התמחותו דיני מיסים, משפט מסחרי ודיני עבודה.

מחבר הספר: "רווחה בעולם קפיטליסטי" Welfare in a Capitalist World, אשר יצא לאור בהוצאת ספריית גלובס.         

מיקום המשרד: קריית הממשלה פל ים  7, חיפה, טל: 8621350- 04, פקס: 8621349- 04, פל': 5443671- 050

e-mail: cpa-adv-itamar@bezeqint.net