מסלולי משכנתא מומלצים בעקבות שינוי מדיניות בנק ישראל ל-2/3 במסלול הפריים

הפיקוח על הבנקים העביר ב-14/12/2020 למערכת הבנקאית טיוטת חוזר, על פיה הוחלט לבטל את הגבלת שיעור רכיב ריבית הפריים בתמהיל מסלולי המשכנתא, ולהסתפק בהגבלת הריבית המשתנה הקובעת כי לפחות שליש מסך המשכנתא יינתן בריבית קבועה, ושני השלישים הנותרים ייבחרו ע"י הלווים ללא כל הגבלה.
עדכון רגולטורי זה הוצע עקב הערכה של התנאים השוררים בשוק מתוך הנחה שריבית בנק ישראל הולכת להישאר נמוכה בשנים הקרובות, כדי להקל על הלווים, תוך ניתוח ההשלכות האפשריות של עלייה בשיעורי הריבית על סיכון הלווים והסיכון בתיק האשראי לדיור.
ההגבלה על מרכיב הפריים שהטיל בנק ישראל לפני כתשע שנים נבעה מכמה סיבות

1. חשש של בנק ישראל  שמא הריבית תעלה במהירות ואנשים ייתקעו עם הלוואות יקרות שהם לא יוכלו להחזיר.
2. חוסר יכולת החזר הלוואות  עלול היה אף לפגוע בבנקים.
3. המטרה הנוספת של בנק ישראל הייתה לסייע לממשלה ולצנן את שוק הדירות, ואף להוריד את המחירים.

החלק הראשון של ביטול מגבלת הפריים במשכנתאות נכנס לתוקף באמצע חודש ינואר 21, כך שכל מי שמבקש משכנתא חדשה יוכל לקחת 2/3 ממנה במסלול ריבית פריים.
כדי להעריך נכון את החיסכון הצפוי ללווים, נמתין לראות כיצד ריביות המשכנתא יושפעו ע"י התמחור מחדש של הבנקים בהתאם למסלולי המשכנתא השונים לאחר השינוי, ההערכה היא שהבנקים ינסו לשמור על הרווחיות שלהם מהלוואות המשכנתא ולכן יתמחרו את הריביות למסלולי המשכנתא השונים בהתאם.

מסלולי משכנתא מומלצים עיקריים –  יתרונות וחסרונות

1. מסלול ריבית קבועה לא צמודה- זהו מסלול משכנתא הבטוח ביותר היות והריבית נשארת קבועה למשך כל ההלוואה, יחד עם זאת מסלול זה יהיה היקר ביותר היות והבנק צריך לתמחר סיכון של שינוי ריבית במשק למשך זמן ארוך של עשרות שנים.
2. מסלול ריבית קבועה צמודה למדד המחירים לצרכן- מסלול משכנתא זה בדומה למסלול הקודם הריבית בו נקבעת לכל תקופת ההלוואה אך יחד עם זאת הוא מוצמד למדד המחירים לצרכן שמפצה את הבנק על שינויים כלכליים במשק ולכן הריבית במסלול זה תהיה נמוכה יותר ממסלול הריבית הקבועה הלא צמודה.
3. מסלולי משכנתא עם ריבית משתנה כל 5 שנים ומעלה (כל 5,7, או 10 שנים)- זהו מסלול משכנתא שבו הריבית נקבעת לתקופה קצובה נניח לחמש שנים על בסיס של עוגן חיצוני ומרווח שמוסיף הבנק והיא תשתנה בתחנות זמן קבועות לדוגמה כל חמש שנים, מסלולי משכנתא אלו יכולים להיות צמודים או לא צמודים למדד, הריביות במסלולים אלו יהיו יותר נמוכות ממסלולי הריבית הקבועה היות והריבית שהבנק נותן תקפה למשך זמן מוגדר 5,7 או 10 שנים.
4. מסלולי משכנתא עם ריבית משתנה בפרקי זמן קטנים מחמש שנים- מסלולי משכנתא אלו הוגדרו ע"י בנק ישראל כמסלולים עם סיכון יתר היות וקצב שינוי הריבית גבוה, אחד המסלולים המוכרים יותר מבין מסלולים אלו הוא מסלול הפריים, שמבוסס על ריבית בנק ישראל בתוספת של 1.5%, ריבית הפריים יכולה להשתנות 8 פעמים בשנה ותכיפות שינויים זו עלולה להוות סיכון יתר בסביבת ריבית עולה, מסלולי משכנתא אלו מתומחרים בריביות נמוכות יותר מיתר המסלולים שנזכרו קודם, היות ומרכיב הסיכון של הבנק הוא קצר מועד.
5. מסלולי משכנתא צמודים למט"ח- מסלולים אלו הינם חלק ממסלולי משכנתא משתנים בפרקי זמן קצרים, הם יכולים להשתנות כל 3 או 6 חודשים, הם צמודים למט"ח כמו דולר או יורו ובנוסף הריבית בהם משתנה לפי ריבית הלייבור שנקבעת בלונדון לסוגי המטבע השונים, מסלולים אלו משתנים וצמודים למרכיבים חיצוניים למשק הישראלי ולכן יכולים להיות מסוכנים יותר, מסלולים אלו יכולים להיות מתאימים למי שמשתכר במט"ח, אפשר לשלב מרכיב קטן במשכנתא הכוללת כדי לפזר סיכונים או להיטיב את הריביות במסלולים האחרים בבנקים מסוימים.

גמישות בבחירת מסלולי משכנתא בעקבות שינוי מדיניות בנק ישראל

החלטת בנק ישראל לשנות את הגבלת מרכיב הפריים מ-1/3 ל-2/3 , שליש מהמשכנתא יהיה חייב להיות בריבית קבועה, ושני השלישים הנותרים ייבחרו על ידי הלווים ללא כל הגבלה. שינוי זה יאפשר גמישות גדולה יותר בבחירת מסלולי משכנתא מבין כלל סוגי המסלולים שנזכרו לעיל, גמישות זו יכולה להביא ללווים יתרונות בבניית תמהילי משכנתא גמישים יותר ובמו"מ מול הבנקים השונים, שבמסגרת התחרות יתמחרו מסלולי משכנתא שונים באופן שונה וע"י כך להוזיל את עלות המשכנתא ללווים.

הערכת סיכונים בעקבות שינוי המדיניות של מסלולי המשכנתא

הסיטואציה החדשה המאפשרת לקחת עד 2/3 במסלול הפריים, תשפיע גם על תמהיל המשכנתא שהיה נהוג עד היום, כך שיש לבצע הערכת סיכונים הדוקה יותר של מסלול זה או מסלולים אחרים שקצב שינוי הריבית בהם גבוה, עקב היותו נתון לשינויים תכופים ולא ניתן לדעת מה תהיה ריבית הפריים למשך עשרות שנים, ריבית בנק ישראל לא תמיד הייתה ברמה נמוכה כמו היום.
סיכום
לסיכום אנו צריכים להתאזר בסבלנות עד לפרסום ההוראה הסופית ועד שנראה כיצד הבנקים יתמחרו את הריביות במסלולים השונים, כדי להבין את גודל החיסכון בפועל ללווים, בתקווה שהחיסכון שיועד לצרכנים לא יתגלגל לידיים אחרות כמו העלאת מחירי הדירות ע"י הקבלנים ו/או הקטנת ההנחות ע"י הבנקים. השינוי יכול להיטיב עם מי שצריך לקחת משכנתא חדשה ובוודאי לכל מי שיש משכנתא ויוכל לבצע מחזור של המשכנתא ולנצל את הגמישות שנוצרה בשילוב מסלולי משכנתא שונים.