כיצד להשקיע בצורה חכמה בחו"ל?

השקעת נדל"ן בחו"ל היא הרבה פחות מפחידה כשיודעים מה לבדוק. החשיבות של הבדיקות יכולה להגי עד לכדי מצב שהן שומרות על בטחון הכסף שלכם ומונעת ממכם לעשות טעויות נפוצות. מאוד חשוב להשקיע זמן למידה והבנה עצמית על מנת להבטיח את מיטב התשואה מהכסף שלכם. לפני כל השקעת נדל"ן בחו"ל כמו השקעת נדל"ן ביוון, גאורגיה, אנגליה, קפריסין, ארה"ב או כל מדינה אחרת, מומלץ לקרוא על שוק הנדל"ן והיסטוריית הכלכלה של המדינה.

הדברים הראשונים שחייבים לבדוק עוד לפני בחירת מדינת היעד להשקעה הינם:

• איזו מדינה מאפשרת השקעת נדל"ן לזרים, ישנן ארצות המאפשרות השקעה רק למדינות האיחוד או/ו מדינות היורו, או למדינות איתן יש לה יחסי גומלין (האזרחים של שתי המדינות יכולים לרכוש נכסים אחת בתחומה של השנייה). ניתן לבצע השקעת גם בחלק מהמדינות המגבילות, אבל זה יעשה דרך חברה מקומית ולא ישירות.
• למי שזקוקים למשכנתאות אם למטרת מינוף ואם למטרת סבסוד, חשוב בשלב הזה לבדוק איזה מדינה מאפשרת משכנתא לזרים.
• בדיקת כפל מס, ישראל חתומה עם מדינות רבות על הסכם כפל מס, שמטרתו מניעת תשלום כפול של מס בישראל במידה ומס שולם על ההכנסה בארץ בה בוצעה ההשקעה, בהכנסת הכסף לישראל תידרש רק השלמת מס. רכישת נכסים במדינות בהן לישראל אין הסכם כפל מס יידרש מס נוסף מלא ברגע משיכת ההכנסות לישראל.

בחירת ארץ היעד להשקעת נדל"ן

בחירת מדינת היעד להשקעה חייבת להסתמך על למידה נרחבת של מצב הכלכלה, ניתוח וצפי של מומחים לגבי מגמות הכלכלה המקומית, ומגמות עתידיות לגבי מיסים, רפורמות, או תמריצים ממשלתיים, בחינת מגמות מחירי הנדל"ן במדינה. מצב ביקוש והיצע. מיסים, ועלויות נלוות מול תשואה.
כמה מהנתונים הכלכליים שלדעת מומחי נדלנקו חשוב ללמוד לפני השקעת נדל"ן בחו"ל:
תמ"ג –  שינויי התמ"ג במדינה ב 3 שנים האחרונות הוא אחד הנתונים הראשונים שאנו בודקים, נתון זה נותן לנו מושג על הגדילה או התכווצות הכלכלה.
דרוג אשראי – דרוג האשראי הקיים על ידי 3 החברות המדרגות הגדולות, והשינויים בדרוג ב 3 השנים האחרונות מאפשר לנו, להתרשם מרמת הסיכון של ההשקעות שלנו.
אבטלה – בחינת מגמת האבטלה בשנים האחרונות, נותן לנו אינדיקציה על יכולת הקניה המקומי.
גרעון תקציבי– בחינת הגרעון התקציבי בשנים האחרונות מעיד על יכולות המדינה להתמודד עם ההוצאות השוטפות הנדרשות.
חוב לאומי – סטטוס מצב חוב לאומי זמן ומצב פירעון.
חוב מחזיקי בתים – נתון זה מציין את החוב של בעלי הבתים במדינה יחסית להכנסותיה, כאשר החוב גבוה מההכנסות מצב זה צריך להדליק נורה אדומה בעיקר כאשר מדובר במדינות חלשות כללית.

יכולת רכישת דירה ע"י האזרחים המקומיים

נתון זה מאוד חשוב כדי לנסות ולהבין כמה שוק הנדל"ן המקומי ספקולטיבי, וכמה מעורבת בו האוכלוסייה המקומית. כמובן ככל שלאזרחים המקומיים יש יכולת כלכלית להוביל את שוק הנדל"ן המקומי זהו סימן טוב עבור המשקיעים הזרים.
המדדים שאתר נדלנקו מתייחס אליהם הינם:
• משכורת ממוצעת, ומגמות השינוי במשכורת הממוצעת בשנים האחרונות.
• כמות שנות משכורת נטו ממוצעות הנדרשות לרכישת דירה ממוצעת.
• ריבית משכנתא, יכולת קבלת משכנתא, סכום המשכנתא שניתן לקחת והצמדה.
• חישוב העלות של השכרת דירה ממשכורת ממוצעת.

 בדיקת חוסר או היצף בשוק הנדל"ן

נתון זה חשוב מאוד לבדיקה, וחשוב שייבדק לפי אזורים במדינת היעד. שכן כמו בכל שוק כלכלי ביקוש והיצע הוא אחד המשפיעים העיקריים על תנודות המחירים בשוק הנדל"ן המקומי.
המשפיעים העיקריים על היצף או חוסר בשוק הנדל"ן הם:
כמות מתן אישורי בניה – צריך לבדוק מגמות לפי שנים ואזורים, הדירות שניתנו להן אישורי בניה יתווספו לשוק הנדל"ן המקומי בעוד כ 3 שנים מרגע קבלת האישור, תלויי בגודל הפרויקטים ובפרוצדורות של כל מדינה ומדינה.
כמות התחלות בניה – צריך לבדוק מגמות שנתיות ואזורים, דירות אלה יצטרפו לשוק הנדל"ן המקומי כ שנתיים מרגע התחלת הבניה תלויי בגודל הפרויקט.
כמות סיומות בניה – אלה פרויקטים שרק הסתיימו והצטרפו לסטוק הדירות המקומיות.
כמות הדירות החסרות בשוק המקומי – ישנם אתרים המאפשרים נתונים אלה לפי מדינה ואזור.

מה אנחנו צריכים לבדוק על האזור בו אנו מעוניינים להשקיע במדינה?

• בחינת מגמה של שינויים במחירי הדירות באזור, ובדיקה היכן מחירי הדירות נמצאים בשלב הזה יחסית לנקודה הגבוהה בו היו איי פעם.
• בדיקת אזור ההשקעה מבחינה תחבורתית, פשיעה, השקעה של הממשל בפיתוח האזור, אפיון האוכלוסייה באזור.
• קירבה למטרו, רכבת וערוצי תחבורה נוספים.
• קירבה לאזורי בילויי או תיור.
• קירבה למוסדות לימוד להשכלה גבוה.

מה צריכים לבדוק לפני רכישת דירה בחו"ל?

– במרבית המדינות רכישת דירה חדשה מצריכה תשלום מע"מ, חשוב לבדוק אם המע"מ כלול במחיר המוצע.
עלויות מיסויי מס רכישה, מס בולים, רישום בטאבו.
עלויות עו"ד, (מומלץ לשכור את שרותיו של עו"ד נדל"ן מומלץ).
עלויות מתרגם.
עלויות פתיחת חשבון, ופתיחת מספר מס.
תשלום לנוטריון, ישנן מדינות המחייבות חתימת נוטריון.
תשלום למתווך נדל"ן, ישנן מדינות שמתווך נדל"ן דורש עמלה רק מצד אחד, וישנן מדינות משני הצדדים.
בדיקת מהנדס, ישנן מדינות המחייבות בדיקת מהנדס לנכס לפני רכישה.
עלות גבוהה מאוד שיש להתחשב בה היא עלות השיפוץ, במידה והדירה היא יד שניה. כמו כן ישנן מדינות שסיומת בניית דירות חדשות מסתיימת ברמת מעטפת, ולכן חשוב לקחת בחשבון את הגימור של הבניה.
עלויות משכנתא במידה ולוקחים.
תשלום עבור טיסות ושהיה של לפחות 3 ימים לביצוע הרכישה.
תשלום עבור מלווה נדל"ן במידה ונעזרתם בשרותיו, תשלום זה כולל טיסות ושהיה שלו.
במידה ויש שוכר בדירה שנרכשה יש לבדוק את תנאי החוזה שנחתם איתו.
יש לשכלל את זמן הפינוי, השיפוץ  והריהוט של הנכס. כיוון שעבור הזמן הזה תשלמו את עלויות השוטפות של הנכס.

דברים שחשוב לדעת

• ישנם אתרים המדרגים לפי דעת מומחי נדל"ן מדינות וערים לפי סכנה מבועת נדל"ן, רצוי להתעדכן.
• מרבית המשקיעים המעוניינים בהכנסה נוספת שוטפת מסתכלים בעיקר על נתון התשואה, עם זאת יש לדעת שהנתונים המפורסמים בד"כ הינם תשואה ברוטו, וחשוב לחשב את התשואה נטו בניקויי כל העלויות השוטפות.
• הכנת תוכנית עסקית המפרטת את כל ההוצאות בשלב קניה, השכרה, מכירה. עד משיכת ההכנסות חזרה לישראל. בהתאם לזה יש להכין תקציב ראלי.
• יש להכיר מגבלות של מדינות שונות בנושאים כגון: השכרות דירות נופש, קבלת ויזות זהב. ושינויים צפויים מבחינת מיסויי, היכולים להשפיע על מחיר הדירה והשכרתה.

נחתום בזה… בפוסט זה הצגנו בקצרה את הדברים החשובים שיש להתמקד בהן מרגע בחירת המדינה להשקעה בנדל"ן, עד לרגע רכישת הנכס.
יש לציין שעבור שלב ההשכרה והמכירה, ישנם עלויות נוספות אשר יש להתחשב בהן, ואינן מפורטות בפוסט זה.